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《21世纪中国不动产》精彩文章选登 消费观望是当下房地产市场的最大挑战 文/钟伟 从短期来看,影响房地产市场的两大因素,是消费观望和个贷紧缩,从中期看,影响房地产市场的两大因素,是发钞泛滥和通货膨胀.从长期来看,我们都死了. 严重通货膨胀下实际房价往往下降 我们可以把通货膨胀粗略地划为低于5%的温和通胀,位于5%-10%之间的严重的通货膨胀,以及10%以上的恶性通货膨胀三种类型.在温和通胀时,名义房价通常是上升的;在严重通货膨胀时名义房价往往陷入调整,但实际房价下跌;在恶性通货膨胀时,房价往往是剧烈波动后的暴涨.我国目前处于严重通货膨胀的阶段,即便名义房价有所上升,但是考虑到建造、财务、人力等成本的上升,实际房价可能在下降. 目前全球整个通货膨胀相当严重,美国的通货膨胀接近4%左右,欧盟的通货膨胀达到了3.9%.印度的通货膨胀已经是12%,南非的通货膨胀已经是两位数字了.从全球的角度来看,欧美日三大经济体的通货膨胀都在快速上升,以"金砖四国"为代表的发展中大国通货膨胀已经是10%以上.<>我国的通货膨胀走势会如何?三大因素推动通货膨胀在今明两年持续高位:一是食品价格,二是劳动力的价格,三是原材料供应的价格.从上述三大因素看,sp全讯网,上游资源类价格,中游工业品出厂价格,决定了下游的社会商品零售价格,今明两年将持续处于7%以上的水平. 在通货膨胀不能减弱的情况下,通货膨胀和房价的关系是什么? 实证研究显示,对通货膨胀率、可支配收入、住宅需求与股票价格、住宅价格关系进行研究时,只要不是恶性通货膨胀,通货膨胀通常将增加自住房地产的名义价值,降低股票市场价值.无论对实际的、预期的还是未预期的通货膨胀,房地产都是一种有效的冲销工具. 回顾历史,日本在第一次石油危机期间出现了严重的通货膨胀,美国在第二次石油危机期间遭遇严重的通货膨胀,名义房价在此期间均剧烈波动,并在石油危机消退后房价持续上涨.对我国的实证研究显示,我国房地产价格与通货膨胀之间存在长期稳定的正向关系,即房地产价格的上升会导致即期的预期物价的上升,这意味着目前我国房地产市场的"，足球比分 www.188zqw.com财富效应"大于"替代效应",房地产价格包含了对未来通货膨胀的预期.房价会领先于通货膨胀大约2-4url that high a. www.2233126.com ,only pay季度率先陷入调整.这就使我们不难理解,为什么2006、2007年中国宏观经济还未非常明显下滑的时候,房价已经开始调整了.因此中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系,一荣俱荣,一损俱损. 发钞泛滥带来房地产长期需求 中国是全世界大的发展中国家,发钞泛滥的情况相当严重,M2和现金都在快速上升.并给房价在中期角度内注入了上涨的压力.或者说,全讯网,,房价上涨不是因为房子值钱,恰恰相反,是因为钱不值钱. 就货币供应量而言,中国近10年来M2增速平均在16%左右,以M2为例,1990年、 2000 年、2005年和2007年余额分别为1.53 万亿、13.5万亿、 29.8万亿和40.3万亿,流通中现金则分别为2644亿、14652亿、 24031亿和3万亿.过去18年分别增长了26倍和11倍.从中我们不难看出,在80年代,一般社会消费10元以内就能支付,在90年代,百元以内能够完成支付,现在恐怕至少是百元以上了.钱不值钱可见一斑. 就居民收入而言,有多种统计测算口径,例如职工平均工资,城乡居民家庭人均收入等.以职工平均工资而言,1980年、1990年、2000年和2005年分别为762、2140、9371和18364元,目前为2.35万元;同期城镇居民家庭人均可支配收入分别为477元、1510元、6289元和10493元,目前为1.38万元.过去18年分别增长了11倍和9倍.这还仅仅是官方数据,考虑到工资内和工资外的全口径收入,中国居民的收入增长可能会更快,但分配也更不公平. 就收入分配而言,如果用收入最高的10%居民家庭的平均收入与收入最低的10%居民家庭平均收入之间的倍数作为衡量收入差距的指标,根据国家统计局的城乡居民调查数据近似计算,2005年中国大约为21倍,根据王小鲁的调查,实际可能是55倍.目前居民储蓄约为18万亿元,其中:最富裕的1%家庭人均拥有14.8万;其次富裕的1%家庭人均拥有9.5万;除最富裕5%人口之外的家庭人均拥有5800元;粗略估计最富裕5%的家庭收入房价比为1.8,占全部人口70%的中等及以下收入家庭的收入房价比为22.商品房消费是中高收入阶层的事情,发钞泛滥和收入分配为房价在中期内的高企奠定了基础. 以北京和上海为例,如果不考虑发钞泛滥,这两大城市的年人均收入大约在2.5万元,假定一套商品房售价100万元,那么小夫妻俩,平均的(而非中位数的)收入房价比为20倍,也就是说普通夫妻在其最长40年的就业生涯中,差不多50%用来供房,这种收入偿债率决定了他们不可能买得起商品房.但考虑到发钞泛滥和按揭工具,对于七成20年贷款购房而言,这套100万的商品房连本带息需要归还的总额实际上是160万,而这对夫妻未来20年的职业收入也不是100万,而是330-360万,考虑了发钞泛滥后的收入房价比就在10倍左右了.直观地说,如果这对夫妻能够获得首付,那么其供房压力最大的阶段是购房后的七年左右,此后供房压力日益减轻. 信贷紧缩导致景气下行,但是发钞泛滥导致币值对内持续下降,这迫使房地产行业成为抵御发钞泛滥的重要手段.目前随着通货膨胀和信贷紧缩,房地产也步入中期性的分化和调整,这不仅仅是开发商的分化,也是消费者的分化.能够体会到过去30年的发钞泛滥和未来都市圈基本发展态势的消费者,最终将能作出正确的决策. 目前最大的挑战来自于消费观望 今年上半年的情况,截止到6月20日左右,北京的房价很奇怪,城市核心区一直在上升,上海的房价比较平稳,深圳的房价除了关内的少数区域之外其它的都有所下调. 就土地供应而言,土地开发的增速放缓,土地购置的速度还在加速,可见一些房地产开发企业对未来的预期还是相当乐观,并不为市场所动,但是市场将会惩罚他们.2007年全国商品房销售面积近7亿平方米,2006年才5亿平方米.即便不考虑现在商品房成交量的萎缩,即便考虑电梯和家用空调销售也只有去年的70%,我们就不难看到,今年要销售6.2亿平米以上的商品房是相当困难的.现在在建的面积可以满足未来3年的需求,房地产市场未来的销竣比下滑是可能的. 就开发商资金来源而言,目前主要的增长部分来源于自筹资金、开发贷款,预收款、按揭、外资以及其他贷款等来源急剧萎缩.目前市场资金供求的特性,开发贷款的增长仍然比较快,这有利于大开发商不利于小开发商,有利于国企不利于民企,因为民企和小开发得到贷款的难度要大得多,行业洗牌显然会强化国企地位.目前开发商多渠道的融资已经做到了极限,1—5月份的自筹资金增长达30%. 就目前萎缩的资金部分而言,外资对房地产企业和中国房地产行业的态度出现了分歧,我们观察到,2008年进入中国市场和希望进入中国市场的外资都有所流出.销售的预收款大幅度下滑,按揭的申请和实际人数都在下降,目前的资金困难不仅仅是开发按揭贷款的收紧带来的,皇冠网,而是因为消费者观望的情绪造成的,需求萎缩.消费观望既是2006年下半年以来房价急剧上涨的代价,是开发商涸泽而渔的代价,也是长时间舆论一边倒的成果. 我们倾向于认为,目前的状况是因为2006年、2007年房价上升,品质没有提升,导致消费者观望.一是过去的一年,房价的上涨脱离商品房品质的改善,足以使得大多数高端的购房者产生观望的情绪;二是扩张的冲动和信贷紧缩两者之间有矛盾,尽管2008年市场的增长速度还可以,但仍然不能达到开发商所设想的2008年的高速扩张;三是高收入阶层的观望;四是城市化进程中新入城的人口收入放缓,从过去每年的2200万人,下滑到现在的1700万人,使房地产市场需求带来比较大的下降. 既然是消费观望,那么要消除这种观望,不仅仅需要开发商的努力,还需要舆论的调整;既然是今明两年经济增长和通货膨胀都是问题,那么看起来明年的房地产市场,很可能比今年更糟糕.目前可以突显开发商的管理能力了,以前房地产开发企业缺乏发展战略,缺乏工程和财务精细化管理的能力,对上亿资金闲置数月,损失10多个基点(base point)也往往不以为然,现在到了行业洗牌的时候. 总体来讲,我们倾向于认为, 短期内房地产市场面临最大的挑战来自于观望,而不是资金,重建消费者信心需要至少6个季度. (作者系北京师范大学金融研究中心主任、教授) (责任编辑：admin) |